Herr C. – Anleitung zum Vermögensaufbau mit Immobilien

By Michael Katzmann | Vermögensaufbau

Von anderen lernen

Wie kannst Du am besten lernen, Dein Vermögen aktiv aufzubauen?

Reine Theorie ist manchmal echt trocken und erscheint fernab der Realität…

Für Dich, lieber Leser, versuche ich praktische Anwendungen herauszuarbeiten, die Du ad hoc für Dich anwenden kannst!

Was ist besser als von Menschen zu lernen, die es „geschafft“ haben?

Um Dir den größten Nutzen zu stiften, sollten die Tipps, die Du beherzigst, von Menschen stammen…

  • …, die ein durchschnittliches bis niedriges Einkommen haben und es trotzdem zu Wohlstand (finanzieller Freiheit) gebracht haben.
  • …, die als Angestellte oder Freiberufler arbeiten.
  • …, die ihren Prozess in Schritte gliedern können, sodass er leicht nachvollziehbar und nachahmbar ist.
  • …, die keinerlei finanzielle Ausbildung haben.
  • …, die aus dem deutschsprachigen Raum kommen, damit Du alles easy kopieren kannst.

 

Herr C._Was du in diesem Beitrag lernst- Geldkatze.com

 

Im ersten Teil des Beitrags beschreibt Herr C. seinen spannenden Aufstieg zur finanziellen Freiheit.

Im zweiten Teil analysieren wir die Erfolgsfaktoren von Herrn C. Die einzelnen Schritte werden für dich aufgesplittet, damit auch Du gleich loslegen kannst.

 

Herr C. und der Aufstieg zur finanziellen Freiheit in 10 Jahren

Ich habe Herrn C. in einem Finanzforum kennengelernt und fand seine Geschichte auf Anhieb spannend. Er erfüllt alle oben genannten Kriterien (durchschnittliches Gehalt, keine Finanzausbildung…) und er war so freundlich, seine Geschichte exklusiv für die Leser der Geldkatze aufzuschreiben.

Ich möchte mich bei Herrn C. an dieser Stelle herzlich bedanken. Er hat mich mit seiner Geschichte inspiriert und ich hoffe, das trifft auch auf Dich, lieber Leser, zu.

 

Am Anfang war das Lernen – Der Weg von Herrn C.

Die Geldkatze hat mich gefragt, ob ich meine Geschichte auf seinem Blog teilen möchte… und hier ist sie.

Mein Name ist C., ich bin 37 Jahre alt und finanziell „frei”, d.h. ich könnte – theoretisch – auf einfachem Niveau von Kapitalerträgen leben. Wie ich dazu gekommen bin, schreibe ich euch in den folgenden Zeilen.

Mein Weg ist weitgehend reproduzierbar, weshalb er für Viele vielleicht interessant sein könnte. Die Geschichte ist mein eigener Lebenslauf kombiniert mit allgemeinen Tipps, die ich im Nachhinein Anderen mitgeben würde.

Ein guter Anfang ist es, seine Karriere mit einem Studium in einem gefragten Fach (z.B. Mathematik, Naturwissenschaften, Informatik…) zu beginnen und kein Dauerstudent zu bleiben. Dies ist eigentlich die beste Investition, die Du nach dem Abitur tätigen kannst, denn sie verspricht Dir nicht nur ein höheres Einkommen, sondern Du findest auch leicht einen Job und hast somit, wenn nötig, die Flexibilität, ohne große Komplikationen auch in einer anderen Stadt oder einem Land Arbeit zu finden. Oder weißt Du, wie die politischen, wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Zustände in Deutschland in 20 Jahren aussehen werden? Eben. Ich weiß es auch nicht, aber grundsätzlich ist über längere Zeiträume (Jahrzehnte) weit mehr möglich als man gerne glauben möchte. Darum gibt mir eine gute Ausbildung, die mir Flexibilität und Freiheit ermöglicht, auch ein Stück Sicherheit.

Also studierte ich Informatik, denn dies erfüllt die oben genannten Kriterien.

Praktischer Tipp: Pro Jahr kannst Du eine gewisse Menge Geld steuerfrei verdienen bzw. mit einem niedrigen Steuersatz startet. Falls Du einen lukrativen Nebenjob im Studium hast oder in kleinem Umfang freiberuflich für andere Probleme löst (z.B. Homepages erstellst…), kannst Du so von Deinem Lohn weit mehr behalten, als später.

Nach dem Studium startete ich mein Arbeitsleben, mein erstes Nettoeinkommen als Doktorand an der Uni lag bei 1.400 Euro im Monat. Meine monatlichen Ausgaben waren wie folgt:

Anleitung zum Vermögensaufbau_Start ins Berufsleben_GeldKatze.com

 

Nichts bleibt übrig – was machen?

Mir blieb also ziemlich genau nichts übrig. Manchmal lag ich einige Monate etwas im Plus, dafür war dann mal wieder irgendetwas kaputt und riss ein Loch in meine Kasse. Zu allem Überfluss hatte ich stets befristete Verträge und die Aussicht, auch nur zeitweise ohne Arbeit zu sein, hing wie ein Damoklesschwert über meinen Finanzen. Immerhin: Mit den Jahren stieg mein Einkommen automatisch an, das ist bei Tarifverträgen so üblich. Reich wurde ich damit nicht.

Bald darauf erbte ich etwa zwanzigtausend Euro. Ich legte es in Fonds an und vertraute meinem Bankberater. Besonders gut lief auch das nicht, aber immerhin hatte die Bank etwas davon, mit 5 % Ausgabeaufschlag und Verwaltungsgebühren (das geht heute natürlich besser, soll aber hier nicht Thema sein).

Mir war bald klar, dass ich etwas ändern musste. Ich wollte nicht unbedingt reich sein, aber zumindest etwas mehr Sicherheit. Dafür gibt es natürlich mehrere Wege und ein hohes Einkommen als Unternehmensberater oder Filmstar hätte es sicher auch getan.

Doch für den Normalo gibt es noch einen anderen Weg, den ich im Folgenden beschreibe.

Gut, ich hatte ein eher kleines „Startvermögen“, aber auch ohne dieses hätte ich den folgenden Plan realisieren können, wenn auch mit Zwischenschritten. Wer den folgenden Plan bei null beginnen möchte, dem empfehle ich, so schnell wie möglich 20.000 Euro Investitionskapital anzusparen. Mit manchen der Strategien weiter unten (WG und ohne Auto) sollte dies möglich sein.

Ich verschrottete zunächst mein Auto als die nächste größere Reparatur anstand (viel war es zu diesem Zeitpunkt nicht mehr wert) und ich fahre seitdem Fahrrad. Dann kaufte ich meine erste eigene Wohnung. Hier gibt es eine Reihe von Überlegungen, die ich euch nicht vorenthalten möchte.

Praktische Tipps:

  1. Neben den unmittelbaren Kosten der Wohnung ist auch zu bedenken, welche Kosten man für Mobilität (Auto oder öffentliche Verkehrsmittel oder nur Fahrrad) aufwenden muss und welche Zeit (auch die hat einen Wert!) dafür draufgeht. Darum entschied ich mich für eine sehr zentrale Wohnung von der ich auch bei Schlechtwetter noch mit dem Fahrrad in die Arbeit fahren konnte.
  2. Die Finanzierung macht man natürlich über die Bank, aber der Zinssatz auf den Gesamtbetrag wird umso höher, je weniger Eigenkapital man mitbringt. Es kann sich so doppelt lohnen, in der Verwandtschaft nach kleineren Krediten zu fragen, um gegenüber der Bank mehr Eigenkapital zu haben.
  3. Ich entschied mich für eine 5-jährige Zinsbindung, denn die Zusatzkosten bei einer längeren Zinsbindung (die quasi eine Versicherung gegen steigende Zinsen darstellen) wollte ich mir sparen. Das Risiko steigender Zinsen ging ich dagegen ein, weil ich dies jetzt mit meinen finanziellen Überschüssen notfalls mehr als ausgleichen konnte.
  4. Eine Mehrzimmerwohnung, die man zur WG macht, ist deutlich besser, weil durch die WG die Nebenkosten pro Person deutlich niedriger ausfallen.
  5. Das Eigenheim ist eine der sichersten und planbarsten Investitionen die man machen kann, da es ja kein Mietausfallrisiko gibt. Die gesparte Miete fließt zu 100 % in die Ersparnis, aber man muss leider auch die Zinsen vom Nettoeinkommen zahlen.

 

Ich brauche mehr Geld, aber wie?

Ich kaufte eine 2-Zimmer-Wohnung, und meine monatliche Belastung wurde geringer. Statt der Kaltmiete hatte ich nun Zinsen zu bezahlen. Zudem floss ein Teil meiner Überschüsse in die Tilgung des Kredits. Ich lebte in einem Zimmer und vermietete das Zweite (Einrichtung hierfür lässt sich von der Steuer absetzen, zudem anteilig die Kreditzinsen und eine Abschreibung für Abnutzung (AfA) für die Wohnung).

 

Anleitung zum Vermögensaufbau_Vorteile nach 2 Jahren Herr C_Geldkatze.de

 

Meine neue monatliche Gewinn- und Verlustrechnung sah nun so aus:

 

Anleitung zum Vermögensaufbau_ Herr C 26 Jahre_Geldkatze.de

 

Ein Teil der Einnahmen floss natürlich nun in die Tilgung des Kredits. Dies war aber kein Verlust, da es ja die Schulden entsprechend verringerte.

Von nun an ging es steil aufwärts. Ich war inzwischen 26 und hatte in einem Maße Geld übrig, das ich nie gekannt habe. Ich beschäftigte mich also mit Investitionsmöglichkeiten und auch hier gibt es einige sehr praktische Tipps:

  • Lerne Rechnen: Du musst in der Lage sein, Dir vorher auszurechnen, wie sich Dein Leben finanziell ändern wird, wenn Du eine Immobilie kaufst. D.h. Du musst die diversen Ausgaben (Nebenkosten beim Kauf, spätere Grundsteuern, Renovierungen) kennen, ebenso wie die steuerlichen Regeln (Abschreibungen bei vermieteten Wohnungen für Abnutzung, Zinsen und Instandhaltungsarbeiten).
  • Lerne, die Risiken einzuschätzen. Was, wenn eine vermietete Wohnung leer steht, wenn Du arbeitslos wirst oder wenn sich die Zinsen ändern? Überlege Dir, wie sich Deine Finanzrechnung dann ändern würde, wie wahrscheinlich die Ereignisse sind, und ob Du Dich dagegen versichern musst oder nicht.
  • Überlege Dir immer die Alternativen und rechne sie durch. Wenn Du z.B. eine hohe Tilgung vereinbarst, überlege Dir auch, was Du mit dem Geld stattdessen tun könntest. In Zeiten niedriger Zinsen kann es z.B. vorteilhaft sein, das Geld direkt anderweitig zu investieren.
  • Wenn Du ein hohes Einkommen hast, kannst Du auch höhere Risiken eingehen, denn: Viele Verluste kannst Du steuerlich absetzen und hier gilt der persönliche Grenzsteuersatz (= die zusätzlichen Steuern, die Du pro zusätzlichem Euro bezahlen musst). Ein Mietausfall würde sich dann z.B. nur geringer auf Dein Nettoeinkommen auswirken. Siehe hierzu Punkt (1) und lerne, dies auszurechnen.

 

Auf Weltreise, und Du?

Ich könnte nun noch eine Menge zu Immobilien und Rechnungen hierzu schreiben, das wäre fast ein eigenes Thema. Die Kurzfassung ist, dass Wertgewinne und Abschreibungen durch Immobilien steuerlich günstig sind und, dass durch die Inanspruchnahme von Krediten eine sehr hohe Rendite bezogen auf das eingesetzte Eigenkapital erzielt wird (Leverage Effekt), d.h. man kommt hier leicht über zehn Prozent. Um kein Risiko einzugehen, darf aber der Fremdkapitalanteil auch nicht zu hoch sein, außer Risiken sind durch Einkommensüberschüsse gut abgesichert.

Um aber den groben Faden nicht zu verlieren, erzähle ich, wie es weiterging: In den nächsten Jahren stieg mein Einkommen tarifbedingt langsam weiter an, ich beschäftigte mich regelmäßig mit Investitionsmöglichkeiten. Wenn ich etwas Interessantes finde, dann fange ich an, genau zu rechnen. Ist es lukrativ und verbessert es meine Finanzsituation, dann mache ich es.

 

Anleitung zum Vermögensaufbau_Vorteile Herr C 36_Geldkatze.com

Die Überschüsse und die hohe Sparrate machen es möglich. So sah es dann 10 Jahre später aus – mit 36:

Anleitung zum Vermögensaufbau_ Her C mit 36_Geldkatze.com

 

Ich hatte inzwischen also Überschüsse von über 3000,- Euro im Monat, was mehr war, als mein Lohn als Angestellter. Die „finanzielle Sicherheit“ war somit erreicht. Ein Teil der Überschüsse fließt aber natürlich in die Tilgung der Darlehen.

Was die Rechnung natürlich nicht zeigt ist, dass die Sachwerte (auch wegen des schwachen Euros und einer allgemeinen Landflucht) zusätzliche Wertsteigerungen hatten, d.h. die Immobilien wären – würde ich sie heute verkaufen – gut 50 % höher bewertet als vor 10 Jahren. Diese Wertsteigerung macht auf den Monat gerechnet nochmal etwa 2000,- Euro aus (ein versteckter Wertgewinn der nicht versteuert wird), aber das muss in Zukunft natürlich nicht immer so sein.

Anleitung zum Vermögensaufbau_Vorteile Herr C 36 Teil 2_Geldkatze.com

Wie wird es weitergehen? Ich werde nicht auf ewig so weitermachen, denn ich will eine Familie gründen und dies bringt zwangsläufig mehr Kosten mit sich. Man muss sich auch im Klaren darüber sein, dass das Leben nicht endlos ist, und man Dinge, die einem gefallen (Reisen…) nicht zu kurz kommen lassen darf. Wichtig ist, glaube ich, dass man Prioritäten setzt und maximal ein Leben führt, das den eigenen finanziellen Möglichkeiten entspricht. Man muss sich dafür auch klar machen, was die Dinge – z.B. Auto und große Wohnung – wirklich kosten, und was man alternativ mit dem Geld anstellen könnte. Bspw. kann man mit Mitte 20 einen Teil des Einkommens nutzen, um einen „Startschuss“ für einen steil ansteigenden Wohlstand zu setzen – oder man leistet sich ein paar Jahre früher eine größere Wohnung und ein fettes Auto. Das muss aber jeder für sich selbst entscheiden.

Ich habe meine Wahl getroffen und bin mit dem Ergebnis zufrieden. Nächsten Monat gehe ich auf Weltreise.

 

Teil 2 – Die Erfolgsfaktoren von C. kopieren

Wie fandest Du die Geschichte von C.? Hat sie Deine Erwartungen entsprochen?

Damit Du den größten Nutzen hast, schauen wir uns die Schritte im folgenden genauer an. Um der Aufschieberitis entgegenzuwirken, nimmst Du am besten JETZT ein Stück Papier zur Hand oder arbeitest die einzelnen Schritte am Computer ab.

 

Schritt 1 – Standortbestimmung

Nur wer Geld übrig hat, kann es auch investieren. Bis zum Berufsstart hatte Herr C. eine sogenannte unbewusste Sparrate. Mal blieb was hängen, jedoch war das eher dem Zufall geschuldet.

Um Deinen Standort zu bestimmen, kannst Du eine simple Tabelle aufmachen und Deine Einnahmen und Ausgaben auflisten. Am besten Du fängst erst mal grob damit an und verfeinerst Deine Standortbestimmung Stück für Stück. Geh vom Groben ins Feine (das verhindert das Aufschieben). Falls Du doch etwas tiefer in das Thema einsteigen möchtest, dann findest Du im Beitrag „Deine finanzielle Standortbestimmung“ mehr nützliche Tipps.

 

Schritt 2 – Kosten reduzieren

Das mag sich banal anhören, jedoch ist Sparen für die Meisten die einzige Möglichkeit, schnell an Geld zu kommen. Dabei ist es sehr wichtig, nicht jeden klein Mis* aufzuschreiben! Was sind z.B. die 5 größten Kosten-Positionen, die Dir jetzt direkt einfallen? B. hat richtig erkannt, dass ein Auto was Schönes ist, jedoch auch eine große Kosten-Position darstellt. Die Umstellung auf ein Fahrrad war nicht nur für den Geldbeutel gut, sondern auch für die Gesundheit.

Doch es gibt noch etliche weitere Ecken, an denen man Sparen kann, ohne das es weh tut”. So lassen sich in vielen Haushalten leicht bis zu 1.000 € sparen, ohne Einbußen bei Leistungen wie Strom, Handy und Co. B. hat alleine bei der Optimierung der Versicherungen 50 € pro Monat ( = 600 € pro Jahr) gespart.

Für Deine Konsumausgaben kann es sinnvoll sein, zu Budgetieren. Mit einem guten System kannst Du hier auch einiges Einsparen. Wie Du einfach, schnell und mit Freude dieses Thema anpacken kannst, erfährst Du im Beitrag Budgetieren lernen – Einfach und schnell.

 

Schritt 3 – Investieren

Der Investmentstil von B. hat mich besonders begeistert. Er hat sich den Traum vom Eigenheim geleistet und daraus gleichzeitig eine Investition gemacht. Damit wurden die Grundkosten für das Wohnen (bei den Meisten der größte Kostenblock) gesenkt, das verfügbare Einkommen erhöht und weiterer Spielraum für Investitionen geöffnet.

Hast Du alle Schritte mitgemacht? Dann kennst Du Deine momentane (bewusste) Sparrate und hast weiteres Einsparpotenzial entdeckt.

Egal, wie viel Kapital Du gerade hast, Du kannst jetzt damit anfangen, nach geeigneten (WG tauglichen) Immobilien zu suchen. Dadurch bekommst Du ein Verständnis dafür, wie viel Kapital Du ungefähr brauchst. In Verbindung mit Deiner potentiellen Sparrate, kannst Du berechnen, wie lange Du brauchen wirst, um Dir die Investition leisten zu können. Falls möglich, kannst Du Verwandte und Freunde fragen, ob sie Dir bei der Investition helfen.  

 

Schritt 4 – Überschüsse reinvestieren

Sobald Du den ersten Schritt gemacht hast, erhöht sich Dein Einkommen rapide. Aber Vorsicht: Viele geben mit steigendem Einkommen auch mehr aus. Je länger Du auf ‘Sparflamme’ lebst, desto schneller wächst Dein Vermögen!

 

Schritt 5 – Verstehen und anwenden

In diesem Schritt gehen wir noch mal auf einzelne Aspekte von B. ein. Von welchen steuerlichen Aspekten ist die Rede? Warum sind kreditfinanzierte Immobilien manchmal sinnvoll? Anbei eine kleine Zusammenfassung der Tipps.

 

Tipp 1 – Bildung: Bilde Dich immer weiter. Sollte es mal so richtig kriseln, kannst Du Deine Dienste in anderen Ländern anbieten.

Tipp 2 – Ersatzkosten kennen: Wenn Du Deine Kosten senkst, dann denk daran, dass Du meistens einen Ersatz brauchst (z.B. Auto gegen Fahrrad tauschen, alleine wohnen vs. WG). Was würde Dich der Tausch extra an Zeit und Nerven kosten? Gibt es vielleicht andere Möglichkeiten, die Kosten zu reduzieren (z.B. Auto gegen Mofa tauschen)?

Tipp 3 – Finanzierungskosten senken: Vor dem Kauf einer Wohnung solltest Du so viel Eigenkapital wie möglich ansammeln. Frag bei der Familie oder bei Freunden nach und lege ihnen einen stichhaltigen Plan zur Rückzahlung vor. Dieses Vorgehen senkt Deine laufenden Finanzierungskosten weiter.

Tipp 4 – Risiken minimieren: Durch die Bildung einer WG bekommst Du mehr Einnahmen und reduzierst gleichzeitig Deine Kosten. Dadurch kannst Du ein höheres Risiko eingehen und z.B. die Zinsbindung für Deinen Kredit verkürzen (= geringere Kosten).

Tipp 5 – Steuern optimieren: Durch Deine neuen Einkünfte musst Du auch mehr versteuern. Jedoch kannst Du Steuern optimieren”. Einrichtung, Kreditzinsen, und Abschreibung auf Abnutzung (Afa) sorgen dafür, dass Deine Steuerlast sinkt. Mehr zu diesem Thema findest Du hier.

Tipp 6 – Kenne Deine Ziele: Wie verändern sich Deine Finanzen voraussichtlich mit steigendem Alter? Was möchtest Du in Zukunft tun und haben und was wird das ganze ungefähr kosten. Wenn Du Deine finanziellen Ziele kennst, bist Du schon ein gutes Stück weiter und kannst Deine Ziele auch erreichen.

Tipp 7 – Rechnen lernen: Das hängt auch stark mit Deinen Zielen zusammen. Wie hoch kannst Du voraussichtlich Deine bewusste Sparquote in den nächsten 2-5 Jahren steigern (Kapital zum Investieren)? Bei der ersten Immobilienfinanzierung ist es wichtig, mit spitzen Stift zu rechnen. Sorge dafür, dass die Zins- und Tilgungszahlungen Dich nicht an Dein Limit bringen, sondern Du genug Luft hast, ggf. auch mit ein paar Monaten Mietausfall nicht ins Strudeln zu geraten.

 

Fazit

Herr C. hat gezeigt, wie man mit einem mittleren Einkommen innerhalb von 10 Jahren finanziell frei wird. Auch wenn Du keine 20.000 € Startkapital hast, ist das kein Grund, die einzelnen Schritte für Dich nicht durchzurechnen. Vielleicht schaffst Du es nicht in 10 Jahren, jedoch ist es einen Versuch alle mal Wert.

Mit dieser Anleitung hast Du die ersten Schritte in Richtung finanzielle Freiheit vor Dir aufgelistet. Wirst Du die Chance nutzen und später Deine Weltreise planen?

Ich freue mich, wie immer, über Deine Kommentare und Anregungen!

Lebt in Freiheit und mit Leidenschaft,

Euer Michael

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About the Author

Ich bin Michael Katzmann und meine Mission ist es, das Wissen um Finanzen und Geld einfach und verständlich zu vermitteln.

Ja, jch bin ein Finanz-Nerd und seit 15 Jahren im Geschäft.

Warum ich die Geldkatze gegründet habe?

Ganz einfach.

Es geht mir ziemlich auf die Nerven wie sehr wir alle von der Finanzindustrie veräppelt werden. Ich weiß woven ich spreche, da ich selber in dieser Industrie gearbeitet haben und nun die Seiten gewechselt habe…

Ich verkaufe keine Finanzprodukte, sondern zeige Dir, wie Du die richtigen Entscheidungen triffst.

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