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Herr C. – Anleitung zum Vermögensaufbau mit Immobilien

By Michael Katzmann

Von anderen lernen

Wie kannst Du am besten lernen, Dein Vermögen aktiv aufzubauen?

Reine Theorie ist manchmal echt trocken und erscheint fernab der Realität…

Für Dich, lieber Leser, versuche ich praktische Anwendungen herauszuarbeiten, die Du ad hoc für Dich anwenden kannst!

Was ist besser als von Menschen zu lernen, die es „geschafft“ haben?

Um Dir den größten Nutzen zu stiften, sollten die Tipps, die Du beherzigst, von Menschen stammen…

  • …, die ein durchschnittliches bis niedriges Einkommen haben und es trotzdem zu Wohlstand (finanzieller Freiheit) gebracht haben.
  • …, die als Angestellte oder Freiberufler arbeiten.
  • …, die ihren Prozess in Schritte gliedern können, sodass er leicht nachvollziehbar und nachahmbar ist.
  • …, die keinerlei finanzielle Ausbildung haben.
  • …, die aus dem deutschsprachigen Raum kommen, damit Du alles easy kopieren kannst.

 

Herr C._Was du in diesem Beitrag lernst- Geldkatze.com

 

Im ersten Teil des Beitrags beschreibt Herr C. seinen spannenden Aufstieg zur finanziellen Freiheit.

Im zweiten Teil analysieren wir die Erfolgsfaktoren von Herrn C. Die einzelnen Schritte werden für dich aufgesplittet, damit auch Du gleich loslegen kannst.

 

Herr C. und der Aufstieg zur finanziellen Freiheit in 10 Jahren

Ich habe Herrn C. in einem Finanzforum kennengelernt und fand seine Geschichte auf Anhieb spannend. Er erfüllt alle oben genannten Kriterien (durchschnittliches Gehalt, keine Finanzausbildung…) und er war so freundlich, seine Geschichte exklusiv für die Leser der Geldkatze aufzuschreiben.

Ich möchte mich bei Herrn C. an dieser Stelle herzlich bedanken. Er hat mich mit seiner Geschichte inspiriert und ich hoffe, das trifft auch auf Dich, lieber Leser, zu.

 

Am Anfang war das Lernen – Der Weg von Herrn C.

Die Geldkatze hat mich gefragt, ob ich meine Geschichte auf seinem Blog teilen möchte… und hier ist sie.

Mein Name ist C., ich bin 37 Jahre alt und finanziell „frei”, d.h. ich könnte – theoretisch – auf einfachem Niveau von Kapitalerträgen leben. Wie ich dazu gekommen bin, schreibe ich euch in den folgenden Zeilen.

Mein Weg ist weitgehend reproduzierbar, weshalb er für Viele vielleicht interessant sein könnte. Die Geschichte ist mein eigener Lebenslauf kombiniert mit allgemeinen Tipps, die ich im Nachhinein Anderen mitgeben würde.

Ein guter Anfang ist es, seine Karriere mit einem Studium in einem gefragten Fach (z.B. Mathematik, Naturwissenschaften, Informatik…) zu beginnen und kein Dauerstudent zu bleiben. Dies ist eigentlich die beste Investition, die Du nach dem Abitur tätigen kannst, denn sie verspricht Dir nicht nur ein höheres Einkommen, sondern Du findest auch leicht einen Job und hast somit, wenn nötig, die Flexibilität, ohne große Komplikationen auch in einer anderen Stadt oder einem Land Arbeit zu finden. Oder weißt Du, wie die politischen, wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Zustände in Deutschland in 20 Jahren aussehen werden? Eben. Ich weiß es auch nicht, aber grundsätzlich ist über längere Zeiträume (Jahrzehnte) weit mehr möglich als man gerne glauben möchte. Darum gibt mir eine gute Ausbildung, die mir Flexibilität und Freiheit ermöglicht, auch ein Stück Sicherheit.

Also studierte ich Informatik, denn dies erfüllt die oben genannten Kriterien.

Praktischer Tipp: Pro Jahr kannst Du eine gewisse Menge Geld steuerfrei verdienen bzw. mit einem niedrigen Steuersatz startet. Falls Du einen lukrativen Nebenjob im Studium hast oder in kleinem Umfang freiberuflich für andere Probleme löst (z.B. Homepages erstellst…), kannst Du so von Deinem Lohn weit mehr behalten, als später.

Nach dem Studium startete ich mein Arbeitsleben, mein erstes Nettoeinkommen als Doktorand an der Uni lag bei 1.400 Euro im Monat. Meine monatlichen Ausgaben waren wie folgt:

Anleitung zum Vermögensaufbau_Start ins Berufsleben_GeldKatze.com

 

Nichts bleibt übrig – was machen?

Mir blieb also ziemlich genau nichts übrig. Manchmal lag ich einige Monate etwas im Plus, dafür war dann mal wieder irgendetwas kaputt und riss ein Loch in meine Kasse. Zu allem Überfluss hatte ich stets befristete Verträge und die Aussicht, auch nur zeitweise ohne Arbeit zu sein, hing wie ein Damoklesschwert über meinen Finanzen. Immerhin: Mit den Jahren stieg mein Einkommen automatisch an, das ist bei Tarifverträgen so üblich. Reich wurde ich damit nicht.

Bald darauf erbte ich etwa zwanzigtausend Euro. Ich legte es in Fonds an und vertraute meinem Bankberater. Besonders gut lief auch das nicht, aber immerhin hatte die Bank etwas davon, mit 5 % Ausgabeaufschlag und Verwaltungsgebühren (das geht heute natürlich besser, soll aber hier nicht Thema sein).

Mir war bald klar, dass ich etwas ändern musste. Ich wollte nicht unbedingt reich sein, aber zumindest etwas mehr Sicherheit. Dafür gibt es natürlich mehrere Wege und ein hohes Einkommen als Unternehmensberater oder Filmstar hätte es sicher auch getan.

Doch für den Normalo gibt es noch einen anderen Weg, den ich im Folgenden beschreibe.

Gut, ich hatte ein eher kleines „Startvermögen“, aber auch ohne dieses hätte ich den folgenden Plan realisieren können, wenn auch mit Zwischenschritten. Wer den folgenden Plan bei null beginnen möchte, dem empfehle ich, so schnell wie möglich 20.000 Euro Investitionskapital anzusparen. Mit manchen der Strategien weiter unten (WG und ohne Auto) sollte dies möglich sein.

Ich verschrottete zunächst mein Auto als die nächste größere Reparatur anstand (viel war es zu diesem Zeitpunkt nicht mehr wert) und ich fahre seitdem Fahrrad. Dann kaufte ich meine erste eigene Wohnung. Hier gibt es eine Reihe von Überlegungen, die ich euch nicht vorenthalten möchte.

Praktische Tipps:

  1. Neben den unmittelbaren Kosten der Wohnung ist auch zu bedenken, welche Kosten man für Mobilität (Auto oder öffentliche Verkehrsmittel oder nur Fahrrad) aufwenden muss und welche Zeit (auch die hat einen Wert!) dafür draufgeht. Darum entschied ich mich für eine sehr zentrale Wohnung von der ich auch bei Schlechtwetter noch mit dem Fahrrad in die Arbeit fahren konnte.
  2. Die Finanzierung macht man natürlich über die Bank, aber der Zinssatz auf den Gesamtbetrag wird umso höher, je weniger Eigenkapital man mitbringt. Es kann sich so doppelt lohnen, in der Verwandtschaft nach kleineren Krediten zu fragen, um gegenüber der Bank mehr Eigenkapital zu haben.
  3. Ich entschied mich für eine 5-jährige Zinsbindung, denn die Zusatzkosten bei einer längeren Zinsbindung (die quasi eine Versicherung gegen steigende Zinsen darstellen) wollte ich mir sparen. Das Risiko steigender Zinsen ging ich dagegen ein, weil ich dies jetzt mit meinen finanziellen Überschüssen notfalls mehr als ausgleichen konnte.
  4. Eine Mehrzimmerwohnung, die man zur WG macht, ist deutlich besser, weil durch die WG die Nebenkosten pro Person deutlich niedriger ausfallen.
  5. Das Eigenheim ist eine der sichersten und planbarsten Investitionen die man machen kann, da es ja kein Mietausfallrisiko gibt. Die gesparte Miete fließt zu 100 % in die Ersparnis, aber man muss leider auch die Zinsen vom Nettoeinkommen zahlen.

 

Ich brauche mehr Geld, aber wie?

Ich kaufte eine 2-Zimmer-Wohnung, und meine monatliche Belastung wurde geringer. Statt der Kaltmiete hatte ich nun Zinsen zu bezahlen. Zudem floss ein Teil meiner Überschüsse in die Tilgung des Kredits. Ich lebte in einem Zimmer und vermietete das Zweite (Einrichtung hierfür lässt sich von der Steuer absetzen, zudem anteilig die Kreditzinsen und eine Abschreibung für Abnutzung (AfA) für die Wohnung).

 

Anleitung zum Vermögensaufbau_Vorteile nach 2 Jahren Herr C_Geldkatze.de

 

Meine neue monatliche Gewinn- und Verlustrechnung sah nun so aus:

 

Anleitung zum Vermögensaufbau_ Herr C 26 Jahre_Geldkatze.de

 

Ein Teil der Einnahmen floss natürlich nun in die Tilgung des Kredits. Dies war aber kein Verlust, da es ja die Schulden entsprechend verringerte.

Von nun an ging es steil aufwärts. Ich war inzwischen 26 und hatte in einem Maße Geld übrig, das ich nie gekannt habe. Ich beschäftigte mich also mit Investitionsmöglichkeiten und auch hier gibt es einige sehr praktische Tipps:

  • Lerne Rechnen: Du musst in der Lage sein, Dir vorher auszurechnen, wie sich Dein Leben finanziell ändern wird, wenn Du eine Immobilie kaufst. D.h. Du musst die diversen Ausgaben (Nebenkosten beim Kauf, spätere Grundsteuern, Renovierungen) kennen, ebenso wie die steuerlichen Regeln (Abschreibungen bei vermieteten Wohnungen für Abnutzung, Zinsen und Instandhaltungsarbeiten).
  • Lerne, die Risiken einzuschätzen. Was, wenn eine vermietete Wohnung leer steht, wenn Du arbeitslos wirst oder wenn sich die Zinsen ändern? Überlege Dir, wie sich Deine Finanzrechnung dann ändern würde, wie wahrscheinlich die Ereignisse sind, und ob Du Dich dagegen versichern musst oder nicht.
  • Überlege Dir immer die Alternativen und rechne sie durch. Wenn Du z.B. eine hohe Tilgung vereinbarst, überlege Dir auch, was Du mit dem Geld stattdessen tun könntest. In Zeiten niedriger Zinsen kann es z.B. vorteilhaft sein, das Geld direkt anderweitig zu investieren.
  • Wenn Du ein hohes Einkommen hast, kannst Du auch höhere Risiken eingehen, denn: Viele Verluste kannst Du steuerlich absetzen und hier gilt der persönliche Grenzsteuersatz (= die zusätzlichen Steuern, die Du pro zusätzlichem Euro bezahlen musst). Ein Mietausfall würde sich dann z.B. nur geringer auf Dein Nettoeinkommen auswirken. Siehe hierzu Punkt (1) und lerne, dies auszurechnen.

 

Auf Weltreise, und Du?

Ich könnte nun noch eine Menge zu Immobilien und Rechnungen hierzu schreiben, das wäre fast ein eigenes Thema. Die Kurzfassung ist, dass Wertgewinne und Abschreibungen durch Immobilien steuerlich günstig sind und, dass durch die Inanspruchnahme von Krediten eine sehr hohe Rendite bezogen auf das eingesetzte Eigenkapital erzielt wird (Leverage Effekt), d.h. man kommt hier leicht über zehn Prozent. Um kein Risiko einzugehen, darf aber der Fremdkapitalanteil auch nicht zu hoch sein, außer Risiken sind durch Einkommensüberschüsse gut abgesichert.

Um aber den groben Faden nicht zu verlieren, erzähle ich, wie es weiterging: In den nächsten Jahren stieg mein Einkommen tarifbedingt langsam weiter an, ich beschäftigte mich regelmäßig mit Investitionsmöglichkeiten. Wenn ich etwas Interessantes finde, dann fange ich an, genau zu rechnen. Ist es lukrativ und verbessert es meine Finanzsituation, dann mache ich es.

 

Anleitung zum Vermögensaufbau_Vorteile Herr C 36_Geldkatze.com

Die Überschüsse und die hohe Sparrate machen es möglich. So sah es dann 10 Jahre später aus – mit 36:

Anleitung zum Vermögensaufbau_ Her C mit 36_Geldkatze.com

 

Ich hatte inzwischen also Überschüsse von über 3000,- Euro im Monat, was mehr war, als mein Lohn als Angestellter. Die „finanzielle Sicherheit“ war somit erreicht. Ein Teil der Überschüsse fließt aber natürlich in die Tilgung der Darlehen.

Was die Rechnung natürlich nicht zeigt ist, dass die Sachwerte (auch wegen des schwachen Euros und einer allgemeinen Landflucht) zusätzliche Wertsteigerungen hatten, d.h. die Immobilien wären – würde ich sie heute verkaufen – gut 50 % höher bewertet als vor 10 Jahren. Diese Wertsteigerung macht auf den Monat gerechnet nochmal etwa 2000,- Euro aus (ein versteckter Wertgewinn der nicht versteuert wird), aber das muss in Zukunft natürlich nicht immer so sein.

Anleitung zum Vermögensaufbau_Vorteile Herr C 36 Teil 2_Geldkatze.com

Wie wird es weitergehen? Ich werde nicht auf ewig so weitermachen, denn ich will eine Familie gründen und dies bringt zwangsläufig mehr Kosten mit sich. Man muss sich auch im Klaren darüber sein, dass das Leben nicht endlos ist, und man Dinge, die einem gefallen (Reisen…) nicht zu kurz kommen lassen darf. Wichtig ist, glaube ich, dass man Prioritäten setzt und maximal ein Leben führt, das den eigenen finanziellen Möglichkeiten entspricht. Man muss sich dafür auch klar machen, was die Dinge – z.B. Auto und große Wohnung – wirklich kosten, und was man alternativ mit dem Geld anstellen könnte. Bspw. kann man mit Mitte 20 einen Teil des Einkommens nutzen, um einen „Startschuss“ für einen steil ansteigenden Wohlstand zu setzen – oder man leistet sich ein paar Jahre früher eine größere Wohnung und ein fettes Auto. Das muss aber jeder für sich selbst entscheiden.

Ich habe meine Wahl getroffen und bin mit dem Ergebnis zufrieden. Nächsten Monat gehe ich auf Weltreise.

 

Teil 2 – Die Erfolgsfaktoren von C. kopieren

Wie fandest Du die Geschichte von C.? Hat sie Deine Erwartungen entsprochen?

Damit Du den größten Nutzen hast, schauen wir uns die Schritte im folgenden genauer an. Um der Aufschieberitis entgegenzuwirken, nimmst Du am besten JETZT ein Stück Papier zur Hand oder arbeitest die einzelnen Schritte am Computer ab.

 

Schritt 1 – Standortbestimmung

Nur wer Geld übrig hat, kann es auch investieren. Bis zum Berufsstart hatte Herr C. eine sogenannte unbewusste Sparrate. Mal blieb was hängen, jedoch war das eher dem Zufall geschuldet.

Um Deinen Standort zu bestimmen, kannst Du eine simple Tabelle aufmachen und Deine Einnahmen und Ausgaben auflisten. Am besten Du fängst erst mal grob damit an und verfeinerst Deine Standortbestimmung Stück für Stück. Geh vom Groben ins Feine (das verhindert das Aufschieben). Falls Du doch etwas tiefer in das Thema einsteigen möchtest, dann findest Du im Beitrag „Deine finanzielle Standortbestimmung“ mehr nützliche Tipps.

 

Schritt 2 – Kosten reduzieren

Das mag sich banal anhören, jedoch ist Sparen für die Meisten die einzige Möglichkeit, schnell an Geld zu kommen. Dabei ist es sehr wichtig, nicht jeden klein Mis* aufzuschreiben! Was sind z.B. die 5 größten Kosten-Positionen, die Dir jetzt direkt einfallen? B. hat richtig erkannt, dass ein Auto was Schönes ist, jedoch auch eine große Kosten-Position darstellt. Die Umstellung auf ein Fahrrad war nicht nur für den Geldbeutel gut, sondern auch für die Gesundheit.

Doch es gibt noch etliche weitere Ecken, an denen man Sparen kann, ohne das es weh tut”. So lassen sich in vielen Haushalten leicht bis zu 1.000 € sparen, ohne Einbußen bei Leistungen wie Strom, Handy und Co. B. hat alleine bei der Optimierung der Versicherungen 50 € pro Monat ( = 600 € pro Jahr) gespart.

Für Deine Konsumausgaben kann es sinnvoll sein, zu Budgetieren. Mit einem guten System kannst Du hier auch einiges Einsparen. Wie Du einfach, schnell und mit Freude dieses Thema anpacken kannst, erfährst Du im Beitrag Budgetieren lernen – Einfach und schnell.

 

Schritt 3 – Investieren

Der Investmentstil von B. hat mich besonders begeistert. Er hat sich den Traum vom Eigenheim geleistet und daraus gleichzeitig eine Investition gemacht. Damit wurden die Grundkosten für das Wohnen (bei den Meisten der größte Kostenblock) gesenkt, das verfügbare Einkommen erhöht und weiterer Spielraum für Investitionen geöffnet.

Hast Du alle Schritte mitgemacht? Dann kennst Du Deine momentane (bewusste) Sparrate und hast weiteres Einsparpotenzial entdeckt.

Egal, wie viel Kapital Du gerade hast, Du kannst jetzt damit anfangen, nach geeigneten (WG tauglichen) Immobilien zu suchen. Dadurch bekommst Du ein Verständnis dafür, wie viel Kapital Du ungefähr brauchst. In Verbindung mit Deiner potentiellen Sparrate, kannst Du berechnen, wie lange Du brauchen wirst, um Dir die Investition leisten zu können. Falls möglich, kannst Du Verwandte und Freunde fragen, ob sie Dir bei der Investition helfen.  

 

Schritt 4 – Überschüsse reinvestieren

Sobald Du den ersten Schritt gemacht hast, erhöht sich Dein Einkommen rapide. Aber Vorsicht: Viele geben mit steigendem Einkommen auch mehr aus. Je länger Du auf ‘Sparflamme’ lebst, desto schneller wächst Dein Vermögen!

 

Schritt 5 – Verstehen und anwenden

In diesem Schritt gehen wir noch mal auf einzelne Aspekte von B. ein. Von welchen steuerlichen Aspekten ist die Rede? Warum sind kreditfinanzierte Immobilien manchmal sinnvoll? Anbei eine kleine Zusammenfassung der Tipps.

 

Tipp 1 – Bildung: Bilde Dich immer weiter. Sollte es mal so richtig kriseln, kannst Du Deine Dienste in anderen Ländern anbieten.

Tipp 2 – Ersatzkosten kennen: Wenn Du Deine Kosten senkst, dann denk daran, dass Du meistens einen Ersatz brauchst (z.B. Auto gegen Fahrrad tauschen, alleine wohnen vs. WG). Was würde Dich der Tausch extra an Zeit und Nerven kosten? Gibt es vielleicht andere Möglichkeiten, die Kosten zu reduzieren (z.B. Auto gegen Mofa tauschen)?

Tipp 3 – Finanzierungskosten senken: Vor dem Kauf einer Wohnung solltest Du so viel Eigenkapital wie möglich ansammeln. Frag bei der Familie oder bei Freunden nach und lege ihnen einen stichhaltigen Plan zur Rückzahlung vor. Dieses Vorgehen senkt Deine laufenden Finanzierungskosten weiter.

Tipp 4 – Risiken minimieren: Durch die Bildung einer WG bekommst Du mehr Einnahmen und reduzierst gleichzeitig Deine Kosten. Dadurch kannst Du ein höheres Risiko eingehen und z.B. die Zinsbindung für Deinen Kredit verkürzen (= geringere Kosten).

Tipp 5 – Steuern optimieren: Durch Deine neuen Einkünfte musst Du auch mehr versteuern. Jedoch kannst Du Steuern optimieren”. Einrichtung, Kreditzinsen, und Abschreibung auf Abnutzung (Afa) sorgen dafür, dass Deine Steuerlast sinkt. Mehr zu diesem Thema findest Du hier.

Tipp 6 – Kenne Deine Ziele: Wie verändern sich Deine Finanzen voraussichtlich mit steigendem Alter? Was möchtest Du in Zukunft tun und haben und was wird das ganze ungefähr kosten. Wenn Du Deine finanziellen Ziele kennst, bist Du schon ein gutes Stück weiter und kannst Deine Ziele auch erreichen.

Tipp 7 – Rechnen lernen: Das hängt auch stark mit Deinen Zielen zusammen. Wie hoch kannst Du voraussichtlich Deine bewusste Sparquote in den nächsten 2-5 Jahren steigern (Kapital zum Investieren)? Bei der ersten Immobilienfinanzierung ist es wichtig, mit spitzen Stift zu rechnen. Sorge dafür, dass die Zins- und Tilgungszahlungen Dich nicht an Dein Limit bringen, sondern Du genug Luft hast, ggf. auch mit ein paar Monaten Mietausfall nicht ins Strudeln zu geraten.

 

Fazit

Herr C. hat gezeigt, wie man mit einem mittleren Einkommen innerhalb von 10 Jahren finanziell frei wird. Auch wenn Du keine 20.000 € Startkapital hast, ist das kein Grund, die einzelnen Schritte für Dich nicht durchzurechnen. Vielleicht schaffst Du es nicht in 10 Jahren, jedoch ist es einen Versuch alle mal Wert.

Mit dieser Anleitung hast Du die ersten Schritte in Richtung finanzielle Freiheit vor Dir aufgelistet. Wirst Du die Chance nutzen und später Deine Weltreise planen?

Ich freue mich, wie immer, über Deine Kommentare und Anregungen!

Lebt in Freiheit und mit Leidenschaft,

Euer Michael

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About the Author

Ich bin Michael Katzmann und meine Mission ist es, das Wissen um Finanzen und Geld einfach und verständlich zu vermitteln. Ja, jch bin ein Finanz-Nerd und seit 15 Jahren im Geschäft. Warum ich die Geldkatze gegründet habe? Ganz einfach. Es geht mir ziemlich auf die Nerven wie sehr wir alle von der Finanzindustrie veräppelt werden. Ich weiß woven ich spreche, da ich selber in dieser Industrie gearbeitet haben und nun die Seiten gewechselt habe... Ich verkaufe keine Finanzprodukte, sondern zeige Dir, wie Du die richtigen Entscheidungen triffst.

  • Rene sagt:

    Toller bildhafter Beitrag. Vor allem mal ein Praxisbeitrag Schritt für Schritt. Die Grafiken gefallen mir, die das ganze gut abrunden. Hamsterpfote hoch!

  • Mathias sagt:

    Wirklich ein toller Beitrag. Da ist es wieder: wenn man mal von Leuten hört die tatsächlich hier in D finanziell unabhängig SIND (und nicht nur werden wollen) dann haben sie es entweder als Selbständige oder aber zumeist als Vermieter geschafft aber so gut wie nie als Investoren, den Privatier mal ausgenommen. Ist das nicht etwas was einem zu denken geben sollte beim ganzen Immobilien-Bashing in den Finanzblocks?
    Besonders interessant hier das niedrige Einkommen und die simple Regel alle zwei bis drei Jahre eine neue Immo. Das Ergebnis spricht für sich. Falls Herr C. Fragen beantwortet interessiert mich die Mindestmietrendite nach der er die Immos gewählt hat und ob sie alle in derselben Stadt sind in der er wohnt.
    Nochmals, wirklich klasse Beitrag, gerne mehr davon.

    • Lieber Mathias,

      vielen Dank für Deinen Kommentar. Ich freue mich sehr über dein Kompliment und Herr C. sicher auch… vielleicht liest er ja mit. Zur Zeit ist er wirklich auf Reisen gegangen und ich weiß nicht ob er erreichbar ist. Ich werde ihm auf jeden Fall Deine Anfrage und deinen Kommentar weiterleiten.

      Die Antworten werde ich hier bei den Kommentaren posten (sorry, ich weiß echt nicht ob und wann Herr C. antworten wird.).

      Nichtsdestotrotz hat Herr C. noch einige wertvolle Sachen in Petto (der mathematische Teil!). Ich hab angefragt, ob er nicht ein zweites mal darüber schreiben möchte…aber wie gesagt. Er ist erst mal im Urlaub.

      Liebe Grüße,
      Michael

    • Herr C. sagt:

      Die Immobilien befinden sich in meiner Stadt und bestehen alle aus kleinen Einheiten. Ich würde generell nur Immobilien dort kaufen, wo ich die Lage 100%ig einschätzen kann und mich auch darum kümmern kann. Da dies eine Studentenstadt ist, sind vor allem 1-Zimmer-Wohnungen oder WG-taugliche Wohnungen interessant. Bei Mehrfamilienhäusern kann es praktisch sein, mehrere Wohnungen im gleichen Gebäude auf einmal zu kaufen. Dort gibt es zwar i.A. schon eine Hausverwaltung, aber es ist trotzdem leichter, wenn es an einem Ort ist.

      Eine „Mindestrendite“ kann ich Dir nicht nennen, da die Gesamtrechnung mehrere Bestandteile enthält: Der aktuelle Zinssatz, die Nachfrageentwicklung in dem Ortsteil, Abschreibung, Bauzustand (stehen Renovierungen an der Fassade oder dem Dach an? Wie sind die Fenster? etc…). Wichtig ist auch die Frage, wo die Stadt wachsen kann, und wo der Wohnraum begrenzt ist (Innenstadtbereich, natürlich begrenzte Viertel neben Seen oder Bergen). Alternativ: Gewerbeobjekte – die haben eine höhere Rendite, aber auch einen höheren Leerstand. Hier sollte man die Frage stellen, ob man diese notfalls auch als Wohnraum nutzen könnte.

  • Hey Michael,

    ein wirklich wunderbarer Vortrag, welcher ganz nach meiner Farcon geht :)
    Heutzutage ist das durch Airbnb noch viel leichter möglich.
    Gespannt auf den zweiten Teil.

    Schöner Sonntag

    Florian

    • Hey Florian,

      danke für die Blumen :-D. Das freut mich/uns sehr!

      Yep, es gibt ein paar gute Möglichkeiten seine Assets maximal auszunutzen. Besonders bei Immobilien gibt es immer mehr Möglichkeiten!

      Ich weiß noch nicht ob Herr C. gewillt ist, einen weiteren Beitrag zu schreiben. Ich hoffe es! Die Kommentare hier schicke ich im fleißig weiter und ich hoffe das wird ihn etwas motivieren ;-).

      Liebe Grüße,
      Michael

  • Dummerchen sagt:

    Hallo Geld-Katze!
    Schön zu sehen, dass bei dir online wieder mehr los ist (s. auch Finanzrocker). Ein interessanter Beitrag, der sicher nicht von den meisten Lesern in gleicher Art und Weise (1-Zimmer in 2-Zimmer-WG) umgesetzt werden würde, aber wie du ja im zweiten Teil schön erläuterst als Blaupause dienen kann.

    Mathias spricht einen interessanten Punkt ja schon an (auch wenn er die Anzahl der über Wertpapieranlagen reich gewordenen bzw. finanziell unabhängigen Blogger meiner bescheidenen Meinung nach nicht ganz richtig einstuft). Wie wichtig erachtest du denn das Investment in Immobilien als Erfolgsfaktor? Denkst du, dass eine ähnliche Erfolgsstory auch mit Aktien oder ETFs möglich gewesen wäre?
    Die fünf Schritte lassen sich ja analog auf andere Anlageformen übertragen.
    (Ich könnte mir vorstellen, dass jemand mit einem Einkommen von 2600 und Ausgaben für eine 1-Zimmer-Wohnung auch ohne zusätzliche Immobilieninvestments eine extreme Sparquote hat.)

    Liebe Grüße
    Dummerchen

    PS: Keine Angst, ich habe nicht vor eine „Aktien vs Immobilien“ – Diskussion zu starten. Ich gehöre eher der Fraktion „Beides hat seine Vor- und Nachteile“ an.

    • Lieber Dummerchen,

      vielen Dank für Deinen Kommentar! Ich freue mich sehr Dich hier begrüßen zu dürfen :-D.

      Mathias hat wahrlich einen interessanten Punkt erläutert.

      Viele Finanzblogger warnen vor allem, ein Eigenheim als Kapitalanlage zu betrachten. Diese Sichtweise teile ich.

      Wenn man die Renditen über einen bestimmten Immobilienbestand (z.B. Deutschland) betrachtet, dann ist diese Assetklasse vergleichbaren Kapitalanlagen wie einem DAX ETF klar unterlegen. Hier werden jedoch, meiner Meinung nach, Äpfel mit Birnen verglichen.

      Große Kapitalmärkte (Währungen, Aktien,…) haben per se, eine sehr hohe Zahl an Markteilnehmern, die innerhalb von Sekunden sehr hohe Volumina handeln und diese Märkte u.a. dadurch extrem (Informations-)effizient sind. Wissensvorteile werden sehr schnell ausgebügelt und dadurch ist es so gut wie unmöglich (vor allem als Kleinanleger) eine Überrendite (Alpha) zu erwirtschaften. Je nach Risikopräferenz bekommt man bei ETF Strategie (z.B. Weltportfolio vom Kommer) trotzdem eine gute einstellige Rendite.

      Immobilienmärkte sind dagegen wesentlich weniger effizienter (alle Daten sind nicht sekundenschnell verfügbar, der Handel dauert wesentlich länger, etc.). Vis versa bedeutet das, dass dort ein Wissensvorsprung möglich ist und damit eine wesentliche bessere Rendite erwirtschaften kann als die durchschnittliche Marktperformance des betrachteten Immobilienmarktes.

      Um Deine Frage zu beantworten: Ja, Immobilien können ein wesentlicher Erfolgsfaktor zum Vermögensaufbau sein. Wie Herr C., erwirtschafte ich mit meinen Immobilien zweistellige Renditen und genieße noch etwaige steuerliche Privilegien (Abschreibungen, keine Steuer beim Verkauf nach 10 Jahren, etc.).

      Jedoch möchte ich auch unterstreichen, das man hier viel Arbeit reinstecken muss! Des Weiteren geht man aus Sicht der Portfoliotheorie hohe Klumpenrisiken ein (die entsprechend entlohnt werden müssen).

      Am Ende kommt es auf die individuelle Person und ihre Ziele an. Eine Mutter/Vater, die drei Kinder hat und 40 Stunden arbeitet, hat am Ende des Tages keine Lust den ganzen Aufwand zu betreiben. Hier sind daher die gängigen ETF Strategien auf jeden Fall empfehlenswert.

      Zur zweiten Frage: Ob man mit einer ETF Strategie ähnlich gut ans Ziel kommt? Nicht in der kurzen Zeit von 10 Jahren. Immobilien bringen, wenn man es gut macht(!!!), eine höhere (Netto-)Rendite. Durch einen hohen Leverage, ist relativ wenig Kapital gebunden, der Cash-Flow ist relativ gut prognostizierter und man kann, wie Herr C., schnell weitere Assets akquirieren.

      Summa summarum: Es kommt IMMER auf die individuelle Person an. Zu sagen das nur Aktien ETFs oder nur Immobilien das richtige sind, ist so als ob es auf der Welt nur eine Schuhgröße geben würde!

      Ich freue mich über eine angeregte Diskussion. Schließlich ist das wichtigste, den Lesern hier den größtmöglichen Mehrwert zu bieten

      Liebe Grüße,
      Michael aka die Geldkatze ;-)

      • Mathias sagt:

        Michael,

        magst du vielleicht das Immobilienthema ein wenig vertiefen? Vielleicht ist es einen Blockbeitrag wert.

        • Grüß Dich Mathias,

          danke für Deinen Kommentar!

          Ich werde bestimmt noch mal tiefer ins Thema gehen. Meine Beitragsthemen kommen meistens zu mir. Wenn ich etwas sehe und denke: „Mensch, das könnte ein zwei Leuten weiterhelfen“, dann stürzte ich mich drauf. Dafür brauche ich dann eine Zeitlang. Ich will die Sachen ja so nützlich und praktikabel wie möglich für dich machen.

          In meinem nächsten Newsletter werde ich eine kleine Umfrage mit folgenden Thema starten: Mit welchen Infos kann ich Dir am besten dienen? Mach doch einfach mit :-D.

          Liebe Grüße und einen tollen Start in die Woche,
          Michael

    • Herr C. sagt:

      Das Problem ist, dass die „durchschnittliche Rendite“ – die bei ETFs ja viel höher ist als bei Immobilien – eine Reihe von Trugschlüssen enthält.

      Der erste ist: Wenn Du Vermögen über Vermögen erwirtschaften möchtest, dann ist Deine Vermögensentwicklung sowas wie eine Exponentialfunktion, wobei die Rendite über viele Jahre dem Produkt(!) der einzelnen Jahresrenditen entspricht. Eine Verlust von -90% in einem Jahr wird z.B. nicht durch einen Gewinn von +90% ausgeglichen, sondern Du bräuchtest dann +900%. Somit schlagen Verluste und Verlustrisiken (im Gesamtvermögen) weit stärker zu Buche als die Gewinne. Um das auszugleichen, müsstest Du mit logarithmischen Erwartungswerten fürs Gesamtdepot rechnen (dabei kommst Du auch ganz automatisch drauf, dass Streuung und eine möglichst niedrige Korrelation der Anlagewerte nützlich ist).

      Das Zweite ist die Inflation, die Du korrekt berechnen musst. Im Aktienindex steckt die Inflation schon mit drin, die inflationsfreie Rendite wäre also 1-2% niedriger (echte jährliche Inflationsraten gibt’s online, wenn Du die berücksichtigen willst). Bei der Immobilie ist es anders: Der Sachwert bleibt bestehen, und die Inflation entwertet sogar über die Jahre die Verschuldung.

      Berücksichtigst Du beide Punkte, sind die ETFs auch inflationsbereinigt gar nicht mehr so glänzend, sondern liefern so 1-2% pro Jahr (z.B für den MSCI World Index über die letzten 60 Jahre, jährliche Wertentwicklung abzüglich Inflation im Dollar-Raum logarithmisch gemittelt). Das ist aber natürlich immer noch besser als ein Sparbuch, wo Du inflationsbereinigt Verluste machst.

      • Dummerchen sagt:

        Hallo Herr C.,
        ich habe gerade erst bemerkt, dass Du geantwortet hast. Daher erst jetzt meine Reaktion.

        1. Dass es einen Unterschied zwischen arithmetischem Durchschnitt und geometrischem Durchschnitt gibt ist mir durchaus bewusst. Würde die „durchschnittliche Rendite“ von ETFs nach dem arithmetischen Durchschnitt berechnet werden, wären die Zahlen tatsächlich geschönt. Durchschnittsrenditen z.B. des Dax von rund 8% in den letzten 30 Jahren basieren aber nicht auf dem arithmetischen sondern auf dem geometrischen Durchschnitt: Stand 31.12.1987: 1000 Punkte, Stand 31.12.2015: 10743 Punkte -> durchschnittliche Rendite 8,8%, denn 1000*(108,8%)^28 ergibt ungefähr den Wert von 10700.

        2. Spannende Sicht auf den Wert einer Immobilie. An ihr nagt nicht der Zahn der Zeit, sondern sie wächst noch in ihrem Wert, bzw. bleibt inflationsbedingt auf gleichem Wert? Vom Grund und Boden habe ich dies schon gehört, dass das für die Substanz des Hauses gilt wäre mir neu. Ich kann mir nicht vorstellen, dass das Siebziger-Jahre-Haus ohne jede zusätzliche Investition heute noch inflationsbereinigt den gleichen Wert hat.
        Dass hohe Inflationsraten Verschuldungen „vergünstigen“ können, stimmt natürlich – allerdings auch nur indirekt, wenn nämlich die Gehälter im gleichen Maße steigen. Sonst hat man eher ein noch größeres Problem, da ja die Preise aller anderer Waren des täglichen Lebens auch zunehmen und der Spielraum für Tilgungen kleiner wird.

        Wie Du jetzt auf einen inflationsbereinigten Gewinn von 1-2% beim MSCI World der letzten 60 Jahre kommst, würde mich doch arg interessieren. Den Index gibt es erst seit 1969 und damit Stand heute 48 Jahre. Mit den Werten 31.12.1969: 100 Punkte und 31.12.2015: 1662 Punkte ergibt sich für mich eine (geometrische!) Rendite von rund 6,3%.

        Liebe Grüße
        Dummerchen

        PS: @Michael: Eine „bei Kommentaren informiert werden“-Funktion wäre wirklich praktisch.

  • Danke Michael,

    was meinst du denn für Blumen :D
    Der Artikel ist wirklich spitze, da muss unbedingt ein zweiter Teil kommen.
    @Dummerchen: Es liegt eben oftmals an der Ausgabenseite, die viele nicht im Griff haben. Dann sollte man aber neue Geldeinnahmequellen irgendwie eröffnen können. WIe lautet das Sprichwort „Vom Geld ausgeben ist noch keiner reich geworden“

    • Hallo Florian :-D.

      Komplimente sind wie kleine Geschenke. Und dabei muss ich immer an den Songtitel von Tom & Jerry denken (die Uhraltversion). „Vielen Dank, für die Bluuuumen, vielen Danke, wieeeee lieb von Dieeeeer!“ :-D.

      Wie Du richtig beschrieben hast, ist es notwendig entweder mehr zu sparen oder mehr zu verdienen. Persönlich glaube ich, dass es dafür immer nur einen Nenner gibt: Glaubenssätze. Alles leitet sich darüber ab. Wenn Du glaubst, dass Du nicht sparen oder mehr verdienen kannst, dann ist das richtig, weil es derjenige Glaubt. Zahllose Beispiele beweisen das Gegenteil, doch das hilft alles nichts, solange man seine Glaubenssätze nicht ändert.

      Liebe Grüße,
      Michael

  • Drusch sagt:

    Hallo Michael,

    ich hab keine Fragen an Dich:). Will Dir aber trotzdem ein Kompliment an den interessanten und bürgernahen Artikel machen.
    Und so wie Du es in einigen Kommentaren zu Immobilien geschrieben hast: man muss sich auch mit dieser Materie auskennen. Klar liest man überall über die stetig steigenden Immobilienpreise und für einige Regionen in Deutschland mag das auch im großen und Ganzen stimmen, aber ein Risiko, das hier noch gar nicht angesprochen wurde, sind die Mietnomaden. Vll. gibt es nicht so viele, aber wenn man so einen erwischt, dann wird das Ganze zu einer sehr unangenehmen heiklen Thematik. Ein Freund von mir hat es dahingehend so richtig übel erwischt. 1 Jahr Mietausfall + Sanierung im Bereich von 20.000€ inklusive eigener Arbeits und Fahrzeit! Und das bei einer Immobilie, die im Bereich von ca. 50.000€ liegt….
    VG Lukas

    • Hallo Lukas,

      danke für Deinen Kommentar!

      Das ist absolut richtig was Du schreibst! Hier schlägt die Thematik Klumpenrisiko voll ein und man sieht, dass das ganze auch in die Hose gehen kann. Deshalb ist besonders bei der eigenen Immobilie (als Kapitalanlage), eine rigide Absicherung notwendig. Schufa Auskunft, Einkommensnachweis, Bestätigung vom Vermieter, etc.

      Beste Grüße,
      Michael

  • Gurki sagt:

    Hallo,

    nun gut, 53.000€ (ungefähr 2600€ netto) sind jetzt kein Durchschnittseinkommen oder? Außer im IT-Bereich, aber selbst da ist man dann eigentlich nach 3-5 Jahren Berufserfahrung. Da hätte also noch mehr rausspringen müssen :)

    Aber als normales Durchschnittseinkommen zum Beispiel als Handwerker sehe ich das nicht. Was machen die dann? Und wenn man noch mit 36 in einer WG wohnt, kann man auch einiges sparen. Die Frage ist ob man mit 36 noch so leben will und / oder kann. Wie C. ja schreibt, will er auch mal bald Familie gründen – wird auch langsam Zeit in dem Alter finde ich.

    • Hallo Gurki,

      danke für Deinen Kommentar!

      Angefangen hat Herr C. ja mit 1.400 € und die 2.600 € erhält er jetzt, mit 36. Das geringste Gehalt im Handwerk erhalten Friseure (ca. 1.200 Brutto) und von dort aus zu starten ist echt ein sehr harter Brocken. Keine Frage, desto weniger du verdienst, um so schwieriger ist die Aufgabe.

      Ist die Reise von Herrn C. für jeden Menschen unmöglich?

      Ich weiß es nicht und erlaube mir hier auch kein Urteil. Ich glaube, dass es für die meisten Menschen möglich ist. Jedoch ist das mein Glaube und kein Wissen oder Fakt.

      Liebe Grüße,
      Michael

  • Ex-Studentin sagt:

    Toller Beitrag! Die Idee mit der WG als Single ist wirklich gut. 2-Zimmer-Wohnungen werden immer angesagt sein und gleichzeitig bleiben die Investitionskosten im besten Fall überschaubar. Trotzdem gehört auch viel Mumm dazu, alle 2-3 Jahre eine neue Immobilie zu kaufen. Gerade steigen die Hauspreise dank der niedrigen Zinsen mehr als das eigene Gehalt und das notwendige anzusparende Eigenkapital.

    • Hello Ex-Studentin,

      schön Dich hier zu sehen und ich freue mich sehr über Deinen Kommentar :-D,

      Die Immobilienpreise sind vor allem in den Ballungsgebieten (krass) gestiegen und dort muss man wirklich lange suchen (und sehr gut rechnen). um noch ein Schnäppchen zu finden.

      Auf der anderen Seite, waren die Finanzierungskosten für den Kauf einer Immobilie auch wesentlich höher. Eine wichtige Kennzahl, die Netto-Rendite, ist auf Grund der moderat gestiegenen Mietpreise (nicht überall), stark gesunken.

      Für und wieder geben sich hier die Hand, am Ende ist es eine Frage der Zeit. Vielleicht geht der Plan nicht in 10 Jahren auf und vielleicht kann man sich auch nicht alle 2-3 Jahre eine Immobilie kaufen, jedoch kann man schon mal anfangen zu suchen und zu rechnen. Das ist der beste Weg, um ein Gefühl für seine finanziellen Ziele zu bekommen.

      Liebe Grüße,
      Michael

    • Herr C. sagt:

      Trotzdem haben die teuren Immobilien einen entscheidenden Vorteil bei der Steuer. Denn das Finanzamt geht davon aus, dass der Gebäudewert pro Jahr um 2% fällt: Du kannst diese 2% absetzen, bekommst also wenn Du im Spitzensteuersatz bist 2% x 0.42 = 0.84% des Gebäudeswertes netto zurück.

      Tatsächlich verschleißt Wohnung in teurer Lage aber auch nicht schneller als die auf dem Land. Der Wert der Stadtwohnung nimmt also langsamer ab, als das Finanzamt es berechnet. So hast Du Stück für Stück mehr Vermögen (versteckt im Wert der Immobilie), als es steuerlich berücksichtigt wurde, wirst also reicher, ohne Steuern zu zahlen.

      Die Differenz aus echtem Wert und steuerlichem Wert nennt sich „stille Reserve“ und Du müsstest sie nachträglich versteuern, wenn Du die Immobilie vor Ablauf von 10 Jahren verkaufst… aber das tust Du natürlich nicht. Und falls sich die Gesetze einmal ändern, macht das auch nichts, dann behältst Du die Immobilie eben und musst den versteckten Wertgewinn trotzdem nicht versteuern.

      Übrigens: Der aktuelle Zinssatz für ein 5-jähriges Darlehen ist bei optimalen Bedingungen heute bei etwa 1%. Wenn Du bei einer vermieteten Immobilie den Gebäudeanteil finanzierst, zahlst Du jährlich diese 1% des Gebäudeswertes Zinsen an die Bank, bekommst aber für die Zinsen(1%) und die Abschreibung (2%) die Steuer zurück, macht beim Spitzensteuersatz 3% x 0.42 = 1.26% des Gebäudewertes vom Finanzamt zurück, was mehr ist, als die gezahlten Zinsen. Klingt verrückt, ist aber so. Natürlich hast Du aber noch weitere Nebenkosten, musst etwas abbezahlen, und erhältst Mieteinnahmen, zudem verändert die Lohn/Preisentwicklung den Wert der Immobilie und des Kredits weiter.

  • […] Herr C. – Anlei­tung zum Ver­mö­gens­auf­bau (Deutsch, geld-katze) […]

  • Moin Michael,

    toller Beitrag! Wirklich inspirierend. Es ist eine Sache, mit hohem Einkommen irgendwann die finanzielle Freiheit zu erlangen. Aber das mit einem mittleren Einkommen in so kurzer Zeit hinzubekommen, ist schon außergewöhnlich.

    Ich lege mein Geld in Immobilien (zwei Wohnungen im Prenzlauer Berg plus Eigenheim) und den Aktienmarkt an. Wenn ich zwischen einer der beiden Anlageklassen wählen müsste, dann würde ich eigentlich zu Aktien tendieren. Allerdings lese ich, gerade in letzter Zeit, fast immer nur erfolgreiche Geschichten von finanziell Freien, die es mit Immobilien geschafft haben. Die Disziplin auch wirklich durchzuziehen (um Schulden abzubauen) schlägt die Vorteile des Aktienmarktes. Das gibt mir zu denken. Vielleicht sollte ich doch noch mal die Augen offen halten… eigentlich hatte ich das Thema Immobilien für mich schon abgehakt…

    Ich freue mich schon auf weitere tolle Beiträge von Dir!

    VG, Nico

    • Moin Moin Nico,

      vielen Dank für Deinen Kommentar :-). Es freut mich riesig, dass dieser Beitrag so viele Menschen erreicht und vor allem inspiriert hat!

      Herr C. hat hier wirklich ein Glanzstück hingelegt und das schöne dabei ist: Jeder mit einem mittleren Einkommen kann die Blaupause nachmachen. Ich bin auch ein riesen Aktienfan aber auch ein großer Immobilienfan.

      Ob Immobilien besser sind als Aktien (ETfs)? Ich glaube das ist die falsche Frage. Je nach Anlageart bieten sich bestimmte Vor- und Nachteile. Wenn Du neben Beruf, Papa sein und Freizeit, noch Arbeit in dein Portfolio hineinstecken kannst, dann haben Immobilien eine höhere Aussicht auf Erfolg (Rendite, finanzielle Freiheit, etc.). Ich kenne selber einen Schweizer Immobilienmillionär (der hat richtig viel Geld). Angefangen hat er als Metzger.

      Aber mit Immobilien reich zu werden ist alles andere als sicher! Wenn Du es, wie Herr C., gut machst, erwarten Dich zweistellige Renditen. Auf Grund des relativ sicheren Cash-Flows, kannst Du Fremdkapital aufnehmen und dadurch die Eigenkapitalrendite massiv erhöhen (und mit weniger Kapital schneller ans Ziel kommen).

      Wenn Du langfristig eine gute Rendite mit einem diversifizierten Portfolio aufbauen möchtest und so wenig Arbeit wie möglich haben möchtest, dann sind die gegebenen ETF Strategien zu bevorzugen.

      Weil es sich bei Immobilien um relativ ineffiziente Märkte handelt, ist dort eine Überrendite möglich. Das ist bei hochliquiden und informationseffizienten Märkten wie Währungen, Aktien, Bonds, etc. nicht möglich. Deswegen investiert man dort in den Durchschnitt…

      In den nächsten Beiträgen werde ich etwas tiefer und das Thema eingehen… ich hoffe bis bald:-D.

      Liebe Grüße,
      Michael

  • Herr C. sagt:

    Hier ist Herr C.,

    es freut mich, wenn euch die Geschichte inspiriert. Es ist richtig, dass ich als Informatiker kein Durchschnittseinkommen habe, aber das heißt ja nicht, dass nicht auch jeder andere zumindest Teile der Strategie kopieren kann. Es gibt ja auch nicht nur die Stufen Tellerwäscher und Millionär und nichts dazwischen, sondern jeder kann sein Leben ein Stück weit abgesicherter gestalten, wenn er sich eine finanzielle Sicherheit aufbaut. Nach dem Studium einige Jahre auf das Auto zu verzichten und auf wenig Wohnraum zu leben, kann hier ein Schlüsselfaktor sein. Das geht zumindest solange, bis man eine Familie gründet, wobei das bis dahin angesparte Kapital natürlich weiterarbeitet. Es ist jedenfalls sehr angenehm, wenn man keine Miete zahlen muss, sondern stattdessen jeden Monat ein Zusatzeinkommen erhält.

    Dann die Sache mit den Immobilien. Es gibt ja viele, die auf Aktien schwören wegen der im Mittel höheren Rendite, aber im Nachhinein glaube ich, dass wir dazu neigen, zu sehr auf Rendite und zu wenig auf Sicherheit zu achten, doch im Grunde kann man beides gegeneinander aufrechnen.

    Ein Beispiel: Jemand kauft sich eine Wohnung, in der er dauerhaft selbst wohnen möchte. Sein finanzieller Nutzen ist die Ersparnis der Kaltmiete, dafür trägt er Zinskosten, den Verzicht auf anderweitige Rendite für das eingesetzte Eigenkapital und eine Rücklage für Instandhaltung.

    Dieses Investment ist im Gegensatz zu Aktien außerordentlich gut planbar, denn es gibt ja nicht einmal ein Mietausfallrisiko und eine Wertänderung der Immobilie spielt bei dauerhafter Eigennutzung keine große Rolle. Weil es planbar ist, kann man die Immobilie teilweise auf Kredit kaufen und so einen weit höhere Vorteil im Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital erzielen. So hat er am Ende nicht 3-4% sondern 10% Eigenkapitalrendite und fährt damit besser, als mit einem Investment des Eigenkapitals in durchschnittliche Aktien.

    Und bei vermieteten Immobilien? Naja, da muss man halt bedenken, dass hier die Abnutzung und grundsätzlich alle Verluste und Ausgaben steuerlich abgeschrieben werden. Wer so schon viele Steuern zahlt, erhält also für jeden hier ausgegebenen Euro wieder 42 Cent (der Höchststeuersatz) vom Finanzamt zurück (entweder sofort oder über einige Jahre verteilt)) und für jeden Euro erhaltene Miete muss er 42 Cent abgeben. Das Risiko, dass die Immobilie mal lehr steht, dass etwas renoviert werden muss, wirkt sich daher Netto gar nicht so sehr aus, sondern nur um den Faktor (1-Grenzsteuersatz), auch die Zinsen wirken sich nur um diesen Faktor verringert aus. Der steuerliche Vorteil durch die Abschreibung für Abnutzung bleibt zudem die ganze Zeit als sicherer Gewinn erhalten, solange man nur guter Steuerzahler bleibt.

    Zudem noch ein Tipp: Ich plane bei der Finanzierung einer Immobilie nicht für die Ewigkeit sondern ich rechne es mir für die nächsten 10 Jahre durch und bin der Ansicht, dass dies ausreicht. Nach 10 Jahren ist die Höhe des Kredits gesunken (Banken verlangen aktuell eine Mindest-Anfangstilgung von 2%, also sind es dann nur noch ca. 75%-80% Restschuld) während Einkommen, Preise und Mieten um vielleicht 20% gestiegen sind. Die Restsituation ist dann also viel günstiger als heute, und das reicht mir als Sicherheit aus.

    Zuletzt… bitte bedenkt, dass ihr bei jedem Investment eigenverantwortlich handelt. Eine Geschichte, wie es ein anderer im Internet geschafft hat, kann euch die Verantwortung für eure Entscheidungen nicht nehmen. Ich denke, dass der Verzicht auf Auto und das Leben in einer WG eure finanziellen Risiken deutlich verringert, aber alle anderen Anlagen (Immobilien oder anderes) müsst ihr schon selber durchrechnen.

  • Oliver sagt:

    Hallo Michael,

    erst einmal danke für deinen Artikel, mit dme du dir offensichtlich sehr viel Mühe gegeben hast.

    Dennoch muss ich doch einige Punkte hinterfragen:

    1. Deine Filterung der Tippgeber finde ich ein bisschen bedenklich:
    a) Warum sollte der Tippgeber nur als Angestellter oder Freiberufler und nicht als Selbständiger arbeiten? Zumal doch die finanziellen Chancen zwischen Freiberufler und Selbständigem kaum divergieren? Gerade von einem Selbständigen kann man doch am besten lernen, wie man seine eigenen Finanzen und Risiken in die Hand nimmt und so gestaltet, dass den Ansprüchen an das eigene Leben genüge getan wird.

    b) Und warum soll ich vorzugsweise in Finanzdingen von jemandem lernen, der keine finanzielle Ausbildung genossen hat? Weil der dann genauso wenig Ahnung hat wie ich und ich deswegen besonders gut von ihm lernen kann? Weil er genauso wie ich keinerlei Vorbildung hatte und ich deswegen besonders gut von ihm lernen kann? Sorry, aber das passt leider gar nicht. Ich möchte auch von jemandem Lesen lernen, der selbst Lesen gelernt hat. Woher soll ich sonst wissen, dass die mir vermittelten Kenntnisse fundiert und verifiziert sind?
    Bei allem Respekt vor der Finanzblogger-Szene und den damit verbundenen Vorteilen:
    Ich sehe leider auch, dass in einigen Finanzblogs immer wieder mit Halbwissen um sich geschmissen wird. Da kann ich es wirklich nicht gutheißen, dass jetzt auch noch Laienwissen dem Bildungswissen vorgezogen wird. So schön das Beispiel von Herrn C. sich auch liest: Es wird auch immer mal wieder Menschen geben, die durch Zufall oder wenigstens einige günstige Fügungen reich geworden sind. Deren Erfahrungen dann als ultimative Weisheit zu verkaufen, ist schon sehr gewagt.

    2. Und damit komme ich auch schon zum nächsten Punkt:
    Bei diesen ganzen schönen Darstellungen von erworbenem Reichtum durch Immobilieninvestitionen darf man bitte nicht vergessen: Der Immobilienmakrt ist in den letzten 15 Jahren ein stark bis sehr stark haussierender Markt gewesen. Bei allem gebotenen Respekt gegenüber der Lebensleistung von Herrn C. muss man doch bitte realistischerweise sagen, dass man bei Geldanlagen im Immobilienmarkt im genannten Zeitraum nur wenig falsch machen konnte.
    Das gleiche Spiel hätte man im Zeitraum 1985 bis 2000 mit Aktien machen können und wäre noch ein gutes Stück besser gefahren. Insbesondere, wenn man im genannten Zeitraum a) – so wie Herr C. – gehebelt (also teilkreditfinanziert) investiert und b) – ebenfalls wie Herr C. – eine halbwegs sinnvolle Auswahl der konkreten Anlagegüter getroffen hätte.

    Davon abgesehen: Die Darstellung der Einsparmöglichkeiten hat mir wirklich etwas gebracht.

    Mit den besten Grüßen

    Oliver

  • Thorsten sagt:

    3200€ bleiben monatlich über und wie hoch ist die Verschuldung ? Wenn ich von den 3200€ pro Monat die Kredite tilgen muss, wäre es wichtig bei diesen absoluten Zahlen, zu wissen, wie viel man Netto davon übrig hat ? Bei einer monatlichen Brutto-Miete von 1000€ (Mietobjekt 2) und einem Faktor von Kaufpreis/Miete Verhältnis von 20, muss man ohne Eigenkapital, was ja laut Beispiel kaum vorhanden ist bzw. unberücksichtigt bleiben kann, einen Kredit von 240.000 Euro aufnehmen ?! Wenn ich nun nur die Hälfte der Einnahmen behalten will, zahle ich doch den Kredit niemals zu Lebzeiten ab.

    Denkfehler ??

    • Oliver sagt:

      Hallo Thorsten,

      da uns ja hier keiner antwortet, mache ich das mal. :-)

      Er schreibt ja oben – wie du richtig erkannt hast -, dass ein Teil der Überschüsse in die Tilgung der Immobilien fließt.

      Da wir nicht genau wissen, wie hoch der EK-Einsatz bei den Wohnunge war (und uns auch andere Parameter fehlen), können wir natürlich nur grob schätzen, was von den Mieten tatsächlich für die regelmäßige Tilgung der Kredite aufgebracht werden muss.
      Da Herr C. ja laut der obigen Darstellungen großen Wert auf den Leverage-Effekt legt, gehe ich von einem EK-Einsatz von ca. 20% pro Objekt aus, da bei Finanzierungsvolumen unter 80% des Beleihungswertes des Objektes der Zinssatz bei Banken einen großen Satz nach unten macht, danach (z.B. bei BLW 60%) nicht mehr so sehr.

      Anhand der Marktlage der letzten Jahre kann ich dir sagen, dass ein durchschnittlicher Kaufpreis und ein durchschnittlicher Bankenzins einem Vollfinanzierer (100% BLW) ca. 80-90% der Mieteinnahmen als Zins und Tilgung abverlangen. Im Umkehrschluss bleiben also rund 10-20% als monatliche Marge, die aber auch zur Risikovorsorge (Leerstand etc.) verwendet werden muss.

      Da Herr C. – nach meiner bescheidenen Prognose – ein 80%-Finanzierer ist, verbleibt ihm natürlich etwas mehr. Ich könnte mir vorstellen, dass er bei einzelnen Objekten um die 40% Marge hätte, bei anderen wiederum nur 25-30%.

      Ich schätze also (wirklich nur Schätzung!), dass ihm von den 3.200 Euro an Überschüssen, effektiv ca. 1.000 Euro zur freien Verwendung bleiben.
      Aber! Und das ist eben der springende Punkt bei Immobilien und Leverage Finance: Von den 2.200 Euro, die scheinbar an die Bank fließen, wird ja ein großer Teil zum „Rückwärtssparen“ also dem mittelbaren Aufbau von Vermögen verwendet.

      Und dieser letzte Fakt gibt dir dann auch schon fast die Antwort auf deine letzte Feststellung:
      Auch wenn es eine Bank niemals offen sagen würde, ist es ihr doch total egal, ob eine Baufinanzierung zu Lebzeiten des Schuldners zurückgezahlt wird oder nicht.
      Solange der Kunde über eine ausreichende Bonität verfügt und das finanzierte Objekt einen ansprechenden BLW aufweist, interessiert die Bank nur der monatliche Cash Flow bzw. aus ihrer Sicht: die monatliche Rate.

      Viele Grüße

      Oliver

  • Johannes sagt:

    Hallo!
    Es freut mich sehr zu lesen, dass Herr C. es geschafft hat – da ziehe ich meinen Hut! Ich selbst verfolge ähnliche Pläne, jedoch habe ich aktuell noch keine Immobilien in meinem Besitz, sondern habe im Moment eher die Aktien im Fokus.

    • Jan sagt:

      Jeder hat eben so seine Präferenzen. Ich finde die ganze Sache unheimlich spannend. Man sollte sich einfach diversifizieren.
      Mit besten Grüßen,
      Jan

  • […] für Dich anwenden kannst! Was ist besser als von Menschen zu lernen, die es „geschafft“ haben? Lerne von denen die dein Ziel bereits erreicht haben google_ad_client = "ca-pub-3150718961506282"; google_ad_slot = "2594715947"; google_ad_width = […]

  • Daniel sagt:

    Ich danke Ihnen für diesen interessanten Artikel. Das ist wirklich ein gutes Beispiel, wie man mithilfe von Immobilien finanziell unabhängig werden kann.
    Beste Grüße,
    Daniel

  • Jana sagt:

    Ich danke Ihnen für den interessanten Beitrag. Interessant zu sehen wie sich so eine Investition auswirken kann. Spannend ist die ganze Sache auch.
    Mit besten Grüßen,
    Jana

  • Uwe Nanninga sagt:

    Hallo Michael,
    sehr interessanter und informativer Artikel. Ich lese gerne Neues über verschiedene Anlageformen und deren finanziellen Auswirkungen.
    Allerdings stelle ich jedes Mal dann wieder für mich fest: Nichts für mich.
    Ich bin zu 100% in Aktien investiert und damit für mich auch sehr zufrieden.
    Viele Grüße
    Uwe

    • Hallo Uwe,

      vielen Dank für Deinen Kommentar! Ich bin auch ein großer Fan von Aktien. Allerdings habe ich auch andere Assetklassen… hier ist wieder Diversifikation wichtig. Um das zu erreichen, sind dafür mehrere Anlageklassen notwendig. Am Ende ist es wichtig, das es jeder für sich entscheidet und sich damit wohl fühlt.

      Liebe Grüße,
      Michael

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